Hoe werkt de 70% regel bij de installatie van zonnepanelen op meergezinswoningen?

Wat houdt de 70% regel in?

Het installeren van zonnepanelen (een energiebesparende maatregel) valt per wet onder ‘renovatie’. En voor renovaties in huurwoningen geldt het volgende: als minstens 70% van de bewoners in een gebouw met minstens tien woningen instemt met een renovatieplan, wordt dat plan als redelijk beschouwd, en mag de vastgoedbeheerder of woningcorporatie de renovatie door laten voeren. Als een bewoner alsnog vindt dat het plan niet redelijk is, kan hij binnen 8 weken naar de rechter stappen om dit te laten beoordelen. Als de huurder dit niet doet, wordt ervan uitgegaan dat hij akkoord is, en kan de renovatie na die 8 weken bezwaartermijn van start gaan.

Welke opties zijn er (met of zonder) de 70% regel?

Over het algemeen zijn er vijf manieren waarop een woningcorporatie of vastgoedbeheerder een meergezinswoning van zonnepanelen kan voorzien. Sommige opties houden in dat je de 70% regel toepast, maar er zijn ook manieren waarbij je als verhuurder ervoor kan kiezen om de 70% regeling niet toe te passen en toch zonnepanelen te installeren op een manier die de rechten van de huurders respecteert.

Optie 1: 70% regel hanteren

In het ideale geval gaat minstens 70% van de bewoners tijdens de huurderscampagne akkoord met het aanbod voor zonnepanelen. Volgens de wet mogen dan alle woningen individueel worden aangesloten op de zonnepanelen (indien het dak dit toelaat natuurlijk; dat verschilt per gebouw). Huurders die niet akkoord zijn gegaan hebben een bezwaartermijn van 8 weken. Na deze 8 weken, die beginnen vanaf het moment dat de 70% is bereikt, kan de installatie beginnen. Dankzij de 70% regeling zijn woningcorporaties en vastgoedbeheerders wettelijk beschermd. Zij mogen alle huurders ‘verplichten’ mee te doen.

Optie 2: het aanbod aanpassen

Als het draagvlak onder huurders niet minstens 70% bedraagt, hebben woningcorporaties en vastgoedbeheerders alsnog een aantal opties om te verduurzamen met zonnepanelen. Een mogelijke aanpak is om het aanbod aan te passen en aantrekkelijker te maken voor de huurders. Dit betekent dat de huurder een nieuw, aangepast aanbod ontvangt, met als doel alsnog de benodigde 70% te behalen. Het aanbod aantrekkelijker maken kan bijvoorbeeld inhouden dat de servicekosten die huurders betalen voor het gebruik van de zonnepanelen worden verlaagd, dat de betalingstermijnen worden ingekort, dat het aantal zonnepanelen nog beter wordt afgestemd op het stroomverbruik van de huurder, of dat de besparing voor de huurder wordt gegarandeerd in de algemene voorwaarden.

Optie 3: alsnog 100% installeren

In dit scenario hanteert de woningcorporatie geen 70% regeling, maar installeert wel voor de volle 100% capaciteit die het dak biedt. In dit scenario draagt de woningcorporatie de investering in zonnepanelen die (nog niet) individueel kunnen worden aangesloten zelf. Het is dus extra belangrijk om een sterke huurderscampagne neer te zetten, om zoveel mogelijk huurders individueel aan te sluiten op de zonnepanelen. Huurders die niet akkoord gaan, hoeven geen servicekosten te betalen. Er worden slotjes aan hun meterkast bevestigd om ervoor te zorgen dat de zonnepanelen niet werken. Wanneer huurders na de zonnepaneleninstallatie van mening veranderen, kunnen de slotjes worden weggehaald zodat de huurders alsnog van de zonnestroom kunnen profiteren met een individuele aansluiting. Hetzelfde geldt wanneer er nieuwe huurders intrekken die wel geïnteresseerd zijn; dan kunnen de panelen alsnog worden geactiveerd voor de woning. Bij deze optie kan de woningcorporatie er ook voor kiezen om de panelen die niet individueel kunnen worden aangesloten aan een woning, te koppelen aan de collectieve voorzieningen van het gebouw, zoals gangverlichting en liften.

Optie 4: zonnepanelen aansluiten op collectieve voorzieningen

Soms is de beste optie om de zonnepanelen alleen aan te sluiten op de gemeenschappelijke voorzieningen van een gebouw, en niet op de individuele woningen. Voor deze optie is de 70% regel niet relevant; huurders hoeven hiervoor geen toestemming te geven. Deze aanpak zorgt nog steeds voor energiebesparing en is handig wanneer er slechts een beperkt dakoppervlak beschikbaar is voor zonnepanelen.

Optie 5: alleen installeren voor degenen die akkoord zijn

Een laatste optie is om alleen zonnepanelen te installeren voor huurders die instemmen, en deze aan te sluiten op hun individuele woningen. Hierbij wordt de 70% regeling dus niet gehanteerd. Dit is een optie als de woningcorporatie of vastgoedbeheerder liever geen slotjes plaatst. Het nadeel van deze aanpak is dat nieuwe huurders of huurders die van mening veranderen niet zo gemakkelijk kunnen deelnemen als bij optie 3, waarbij de zonnepanelen wel worden geïnstalleerd en er een slotje wordt geplaatst. Bovendien is het een kostbare optie en biedt het mogelijk geen garantie voor het gewenste energielabel. Onze ervaring leert dat sommige huurders met slotjes binnen 2 tot 6 maanden contact opnemen met Sungevity om het slotje te laten verwijderen, nadat ze met hun buren hebben gesproken en enthousiast zijn geworden. Daarom geven we de voorkeur aan optie 4 boven optie 5.

Welke route kies jij voor verduurzaming?

Wil je meer weten over het verduurzamen van huurwoningen, en heb je ondersteuning nodig bij de overwegingen die daarbij komen kijken? Wij helpen je bij het bepalen van de juiste route en ontzorgen het hele verduurzamingsproces van A tot Z, inclusief huurderscampagne, om een zo hoog mogelijk instemmingspercentage te bereiken. Plan nu een vrijblijvend adviesgesprek in!